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中国"小产权房"难题何时解开死结
发表日期: 2008-05-04 11:53:26 阅读次数: 5630 查看权限: 普通新闻

中国"小产权房"难题何时解开死结


20080504 10:35 来源:《小康》杂志 发表评论


  从中国发展的趋势看,像宋庄一样的城市居民与农民之间的房屋买卖将来会成为一种普遍现象。目前,虽然农村宅基地和建设用地的流转问题还困惑着宋庄。但是,作为统筹城乡示范点的成都似乎给出了一些答案。

  从京哈高速路行驶约30分钟,经宋庄出口向北走4公里,当你看到路北一个题写着“中国•宋庄”的现代门洞时,就步入宋庄艺术区的核心地带小堡村了。

  这片分布于宋庄镇的村落在国际艺术圈声名显赫,最近又因画家与农民间的“小产权房”官司闹得沸沸扬扬。

  往事重提:利益失衡导致的官司

  看到自己卖过的房子飞速升值,很多农民不甘心。李玉兰认为这是自己被告上法庭的最重要原因。王立则的看法是这种房讼的出现是必然的,因为一方面随着国家政策对小产权房交易禁止的声音日渐明晰,之前被视为合法的买卖关系受到挑战;另一方面,房价节节攀升,而国家征地拆迁的传闻也使得房主对不能从当初卖掉的宅基地房补偿中获得收益而感到利益失衡。利益关系的失衡最终导致了官司。

  李玉兰在任庄路口的一个加油站附近微笑着向记者招手。一辆大货车开过,扬起一大片尘土。

  6年前,从事专业绘画的李玉兰相中了宋庄辛店村的一套闲置老房子。她很快和房主马海涛签订了买卖协议,马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰,并将集体土地建设用地使用证交给了她。买卖合同上,除了双方签字,还有辛店村大队盖的章。

  这类农村房屋交易是买卖双方需求契合的结果。宋庄镇党委书记胡介报向《小康》记者谈及:“十几年前城里的房子都比较便宜,也就两三万一套。而村里不少农民空置的宅基地房又很多,在没法进行大的经营的情况下,那他当然把它卖了,进城去住,而且卖的价钱也不低。”

  对于有空房的农民来说,以当时的市场价格卖掉闲置的宅基地房是相当划算的。宋庄的农民都是求人买房,到处托关系找买家。在这种行情下,1994年以来已有200多位艺术家买下了诸如此类的农家院落。至今,这个地方已经聚集了2000多人的艺术家群落。

  而多数卖了房的农民已纷纷在城里买了房,事实上转化为城市化的居民。

  但是,随着近几年来北京房价的飞涨,宋庄一带三四间房的农民房年租金由3年前的3000元攀升到1.5万元以上。据宋庄小堡村村委会统计,仅房租一项,村民年收入就在750万元以上。宋庄农家小院的转让费也从最早的45万元变成了如今的20多万元。宋庄画家与农民间共赢的局面,终因转型期内新的利益矛盾与制度空隙而转入突变。

  200612月,一纸房屋诉讼传票送到了李玉兰手里。房主马海涛以当年房屋买卖不符合法律规定为由,把她告上了法庭,请求收回已经卖出去的房屋。

  李玉兰无法接受这样的起诉。2002年以来,在辛店村这个理所当然的“家”里,她收获了志同道合的丈夫、呕心沥血的油画作品,还有肚子里萌动的小生命。她从未曾想到,自己安安稳稳住了4年的房子和宁静的生活,会一下子化为乌有。过去的1年多时间里,她都耗在这场官司里,想追回自认为合法的房屋所有者权利。其间,她甚至一度不得不拖着怀孕的身子离开这院落,到朋友处借住,重受居无定所的流离之苦。

  其实在宋庄,已陆陆续续有13名画家被告上法庭,原告无一例外都是原先卖房的农民,诉讼请求都是收回已经卖出去的房屋。

  除了已被告的画家,其它买房的200多位艺术家也都面对着随时被告的可能。

  宋庄房讼的最新走势

  目前,宋庄房讼应该说是有了比较清晰的解决方向,无论是李玉兰案的评估赔偿模式,还是杨大味的法庭调解模式,都在相当程度上肯定了农民房买卖中画家应有的权益,同时也照顾到了农民对宅基地使用权的获益权利。

  由于涉及到小产权房的争议话题,而此类交易在城郊又十分普遍,全国的目光盯向了宋庄房产诉讼走势。而作为十三起案件中最早被判的,李玉兰的案子被视为是“样板案例”而备受关注。甚至一对在门头沟区购买农民房的老人都登门而来,专程向李玉兰打听这类案子的最终结果。

  20077月,通州法院判决认定李玉兰是城市居民,依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房,因此其和村民签订的房屋买卖合同无效,她必须在90天内腾退房屋。而卖主则要给付李玉兰夫妇约9万元的补偿款。

  12月北京市第二中级人民法院终审下来,仍判决双方买卖合同无效,李玉兰须在90天内腾房。但二中院同时认定,造成合同无效的主要责任在于农民反悔,画家可另行主张赔偿。这样的判法就给画家主张自己的权益开了另一道门。

  今年1月,李玉兰依法向通州法院提起诉讼,要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。因在赔偿金额上分歧较大,这一案件进入“评估”程序。

  李玉兰案给宋庄房讼提供了参照。列在13名被告画家中的方立钧、王秋人、王立则等买下的宅基地房也陆续进行了有关的区位补偿估价。按照王立则的预测,房产公司做出的评估补偿价将与目前宋庄农家院落20多万的市场价差别不大,这很可能超过房主的心理预期,最终以无法一次性拿出如此补偿款而放弃起诉收场。即便房主拿得起补偿款,艺术家也至少取得了相对合理的房屋补偿。

  北京二中院的判决可以说是一种妥协折衷的解决办法:虽判定合同无效,但又通过反诉和另行主张赔偿的方式对出卖人及购房人的权益进行了平衡。

  这一判法直接对宋庄房讼的走向产生了积极影响。315日宋庄镇大兴庄传来最新消息,画家杨大味和王庆松案以法院调解方式结案。

  刚刚拿到民事调解书的画家杨大味兴奋地告诉《小康》记者,他是画家村13起房讼中第一个结案的,而且这种法庭调解方式和判决一样具有法律效力。达成的调解协议明确:第一、画家可以继续在村民房内居住直至房屋拆迁之日止;第二、如果遇房屋整体拆迁,拆迁补偿款中地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款都归画家所有。

  调解书上虽然明确说明房屋买卖协议无效,但实际上是通过法院调解承认了双方的房屋买卖关系,杨大味幽默地称之前的买卖关系是“事实婚姻”,现在相当于有了结婚证,等于以法律的效力确定了自己对房屋的使用权乃至所有权。

  两案在宋庄艺术促进会、大兴庄村委会协调下促成,参与整个调解过程的大兴庄村支部书记曹文波告诉记者,镇上和村委会工作力度大是此案能够达成调解的原因之一,另一个重要因素是之前的法院判决也让村民意识到继续打官司,不见得能解决问题。

  “村民一开始想拿几万块钱把房拿回来,现在看出来不太可能。因为他毕竟已经卖了房,违约在先,照现在的判决情况,让村民拿出几十万赔偿画家不可能,他赔不起,再坚持下去也不会有什么好的结果。所以我们借这个机会调解他也就认可了。”

  调解协议中,画家也做出了合理的让步。这体现在协议的最后一条:如村民委员会额外支付村民土地补偿款,则该款归原房主所有。这一条意味着肯定村民(房主)对宅基地的使用权,涉及到今后若宅基地被征用,以协议条款形式确保国家给予的补偿款能够到其手里,保证村民得到在宅基地上应得的利益。

  杨大味认为,现在城里人不能到农村买农民住房,最主要的矛盾是宅基地。“我们的调解方案就解决了这个问题,如果宅基地的归属能够明确,就没有这类问题了。我理解是宅基地使用权依然归农民,其他房屋这块买卖是没有问题的。所以也就是把房屋所有权和宅基地使用权分开。”

  多位画家认为宋庄房讼必将对今后同类案件的解决提供积极借鉴,“宋庄房讼也许是以后社会进步的一个样本。”画家王秋人总结。

  “一个轮子走路”之难

  “合同无效”的判决,使很多人寄予厚望的宋庄房讼并未在农民房买卖的合法性上得以根本性突破。农村宅基地和建设用地的流转问题,依然困惑着宋庄。

  20044月,胡介报从永顺镇镇长调任宋庄镇党委书记。

  此前,宋庄虽然已成为国际上最知名的先锋艺术群落之一,但政府在其中的角色并不明显。胡介报看到了其中的巨大金矿。他多次向记者提及世界著名艺术区苏荷发展模式带给他的巨大启发,认为宋庄完全可以通过艺术家、艺术作品的优势资源,把这里打造成一个颇有特色的文化经济城市。雄心勃勃的计划包括建立以“画家村”为代表的文化艺术聚集区,建设以“中国宋庄当代艺术空间”为代表的文化旅游、展示、交易基地等。而这,显然也是一个统筹城乡的绝佳蓝图。

  如今,宋庄的艺术家群落已经产生了可观的产业回报。据当地官方的数据,2006年宋庄镇文化产业投资达3.2亿元,全年利税3.5亿元,艺术家作品公开拍卖成交额近亿元。

  如果说早期农家院的交易盘活了农民手中闲置的房产,那么入住进来的艺术家则彻底改变了宋庄人的生活。据不完全统计,仅小堡村直接由文化因素产生的收益,约占村民人均年收入的45%。小堡街面上的门铺租金一路水涨船高。一位经营画框店的山东老板告诉记者,这3年来他的门铺租价涨了将近3倍,现在已经涨到4万到5万元,以后还会涨得更快。

  人力资本奠定了宋庄发展的根本。这一过程中,农民房屋买卖本是艺术家、农民和政府三方获益的事,也代表了城乡一体化市场配置、城乡统筹的创新方向。然而,这一探索并不能从政策层面得到支持,仅国务院20071230日关于“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的通知就足以把他们挡在宋庄之外。

  宋庄文化创意产业蓬勃发展中遭遇到的制度性瓶颈,在画家村官司中得以典型反映。

  在宋庄案件法律问题研讨会上,一位中国人民大学教授呼吁:宋庄官司的判决结果应以对大多数人有没有利,对该地区公共、社会发展和大多数人有无利益为标准。如果多数人从中获益,是应该支持的。

  所以不难理解,在解决宋庄农民房官司的纠纷中,地方政府为何扮演了积极角色。他们不仅成功说服两位村民放弃了起诉,同时承诺画家随时可以搬进政府为他们临时安排的工作室。出于长远考虑,宋庄镇政府更采取了灵活的办法以应对农村近30%的闲置用房的盘活需求。

  目前,《宋庄镇农村宅基地流转办法指导意见》已经下发到各村委会。该指导意见规定,农民有权处置房产,无权处置宅基地,村民一旦卖掉房产,就视作放弃了宅基地的使用权。经过村民代表大会集体表决后,村委会有权收回宅基地并将使用权转给艺术家。村委会所得使用权转让收入将按地块大小平均分配给村民。该文件旨在对正在持观望态度的卖房农民产生影响,避免事态进一步扩大化。

  而宋庄房讼,还只是诸多问题中的一斑。小堡村画家王秋人向记者提及,世界顶尖的蓬皮杜艺术中心拟在宋庄建立姐妹馆,闻听房屋纠纷,不免产生忧虑,担心农村建设用地的使用政策会对他们的产业开发不利,计划因此放缓下来。

  胡书记认为这些归根到底是农村建设用地的流转问题,现在这是“一个轮子走路”。他举例:宋庄即将进行的一个“富豪村”新村改造项目,涉及村民1500多人,只要200亩建设土地就可以进入到一个非常好的社区,实现优良的配套。但是腾出来的1000多亩建设土地,利用却成了问题。

  “现在不许流转、不许交易、不许抵押,那产业如何高效产出?当然可以考虑通过国家土地储备中心进入储备。但是储备中心形同虚设,就管国有一块,农村集体建设用地的产业开发建设就实现不了。结果只有一条路,农民自己建、自己开发。可农民的资金从哪儿来?”

  土地资本化探索

  “在严格保护耕地的情况下,成都要实现农村土地、房屋产权的合理流动,实现让农民真正拥有自己的财产性收入。农民实际上是有尽快富裕的条件,关键是要给他一个变现的机会和制度框架。”

  《小康》记者在调查采访中发现,宋庄统筹城乡中遭遇的难题,正是成都作为全国统筹城乡综合配套改革试验区试点在实践中逐步探索解决的。

  20076月,成渝获批全国统筹城乡综合配套改革试验区试点后,成都市市长葛红林公开表示:始于2005年的“金土地”工程已经整理土地70万亩,增加有效耕地面积8万亩。

  成都市腾出的土地的用途引起了人们的遐想。

  2007年底。成都市北郊一名为“北湖印象”的楼盘售楼小姐反复对前来看房的顾客说:“我们不是卖房子,而是按照合同提租给住户70年的住房使用权,而不是产权;所以这些房子是不能进行银行按揭和抵押的。”

  看房的人都知道,这是“小产权房”。 为打消“租房”者疑虑,售楼小姐公开表示:

  “‘北湖印象’的工程开发属于“农民新居工程”划定的区域,得到了政府批准。你们需要考虑的是房屋质量和价格等,而不是楼盘建盖是否违规。”

  从2004年,成都市政府逐步对全市150万亩宅基地全部进行整理,政府在中心城区198平方公里的区域内,规划建设用地和生态用地,集中拟修建175个农民住宅小区。这些被称为“198”的区域,经过市规划委员会审定后不再调整,也就为“小产权”房的大量出现提供了足够的土地供给。

  据说,借助新居工程,成都市有200多处小产权房正在开发、销售,占到市场供应的20%左右。

  以“北湖印象”为例,按照规划面积500亩,建筑面积80万平方米,可以容纳2万人居住。其所在的同乐村经村民大会投票表决,成立了集体资产经营公司——乐迪投资有限公司,全体村民将1600余亩土地托管给乐迪公司进行新型社区建设与集中流转。

  随后,乐迪公司以招标方式,确定四川祥普实业公司全额投资修建住房、商场和医院等设施,工程竣工交付后,乐迪公司将社区住房的35%用于对外租赁,租金用来支付建筑方的投资成本与建设应得收益。

  尽管中国法律规定租赁合同最长为20年,也就是说所谓“70年的使用权”的租赁合同根本无效。但“以租代售”打政策擦边球的情况,在成都市的“小产权房”销售情况中广泛存在。

  一个显而易见的事实是,成都遍地开花的小产权房背后,或多或少有着政府的身影。金牛区“山水银杏墅”楼盘一名售楼人员明确表示:“在农民集体土地上盖的这些房屋都是按照政府的要求,帮助当地农民集中居住而建盖的,我们的支出就是靠多盖一些房屋来出售弥补,这是成都市的政策。”

  一位政府官员透露,成都市委市政府下一步将着手解决“农民安居工程”的产权问题。这是否意味着,在政策层面上遭遇尴尬的“小产权房”,有可能在成都率先解开死结?

  “在严格保护耕地的情况下,成都要实现农村土地、房屋产权的合理流动,实现让农民真正拥有自己的财产性收入。农民实际上是有尽快富裕的条件,关键是要给他一个变现的机会和制度框架。”

  成都市统筹委副主任秦代虹在“中国统筹城乡发展论坛”上的发言,似乎可以看成是成都市政府对统筹城乡的建设用地流转探索作出的某种注解。

  目前,成都已经探索出了以土地经营权入股合作经营的邛崃模式和“土地换身份”的温江模式。以温江区为例,农民自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权的,在城区集中安排居住,并享受与城镇职工同等的社保待遇。而整理的土地被出租建成“三邑盆景交易中心”、“西部花卉流通中心”、“广州先锋园艺盆花生产基地”等,给当地带来了直接的经济收益。而这里的农民不仅全部成为居民,享受着与城里人一样的社保和医保,还能够从集体土地出租、入股中获得收益。

  4年统筹城乡改革,成效明显。成都城乡居民收入差距从2002年的2.66:1缩小到2006年的2.61:1。这个数字在全国城乡差距持续加大的背景下,进步尤显可贵。

  而对于宋庄,探索的起点也许就从最基本的农民闲置房开始。“闲置房买卖是创意工厂引到了农村,家家户户进行创业。而一个一个的创意工厂,遍及22个村庄,形成了我们的文化创意产业。”这是宋庄镇党委书记胡介报的思路。

  记者走访宋庄辛店村时,恰好碰到忙着给院里加盖工作室的艺术家唐城。他的正房前一幢高出一截的新房鹤立鸡群、颇为醒目,主体结构基本建好。他说目前已经投入了十几万元,对于房屋产权合法性问题,唐城倒是充满信心:

  “这个房屋已经倒了很多手了,应该不会有官司的风险。再说中央都提解放思想,以后肯定会改革,这是个趋势。”(《小康》记者陶卫华)

 

——此文由贵州律师(www.law88888.com/)精心收集和整理。 ——转载请注明文章来源,贵州律师感谢您的配合!
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